Conozca los procesos de desahucio ante la falta de pagos por alquileres
Producto de la crisis que enfrenta el país, muchas familias no pueden hacerle frente al pago de sus obligaciones como por ejemplo los arrendamientos de las propiedades.
Redacción
Publicado: diciembre 8, 2020
Como es de conocimiento, actualmente el mundo entero se encuentra atravesando una crisis económica severa generada por el Covid-19, y nuestro país no es la excepción.
Producto de dicha situación, muchas personas y familias, lamentablemente han perdido sus empleos o han visto disminuidos sus ingresos, ya que sus negocios no están generando la misma cantidad de ingresos de previo a la pandemia, provocando así situaciones en las que no pueden hacerle frente al pago de sus obligaciones como por ejemplo los arrendamientos de las propiedades.
La legislación procesal civil actual en Costa Rica, pone a disposición de los arrendadores diferentes procesos o “herramientas” con la cuales pueden acudir a instancias judiciales con el objetivo de hacer valer sus derechos, los 2 procesos contemplados en el Código Procesal Civil son el monitorio arrendaticio, el cual se encuentra regulado a partir del artículo 112, y el sumario de desahucio, regulado a partir del artículo 104.
A continuación, se le explica muy brevemente estos 2 procesos judiciales:
Monitorio Arrendaticio:
¿Cuándo procede?
Este proceso es aplicable en el tanto se presente cualquier de las siguientes causales:
– Vencimiento del plazo: Cuando se venza el plazo acordado por las partes dentro del contrato de arrendamiento.
– Falta de pago: Cuando el inquilino incumpla con el pago del monto fijado para el precio del alquiler.
– Falta de pago de los servicios públicos: Cuando el inquilino falle en el pago de los servicios básicos (agua o luz, por ejemplo).
– Falta de pago de los gastos de condominio: Este supuesto únicamente es aplicable en el caso de que el inmueble arrendado o alquilado se encuentre en un condominio, y el arrendatario haya incumplido en el pago de las cuotas condominales, siempre y cuando, en el contrato se haya pactado que dichos gastos deben de ser cubiertos por el inquilino.
¿Qué documentos se requiere para que presenten un proceso monitorio arrendaticio?
Según el Código Procesal Civil para que los jueces puedan conocer este tipo de procesos se requiere el contrato suscrito entre ambas partes por escrito, una resolución judicial dictada anteriormente que establezca la relación del arrendamiento (declaración de parte o proceso de conocimiento, por ejemplo), o bien con los recibos periódicos de los pagos efectuados por parte de los inquilinos idealmente con la firma de los arrendatarios.
ES INDISPENSABLE tener la documentación indicada anteriormente para que aplique este tipo de procesos.
¿Qué pasa una vez se presenta una demanda de este tipo de proceso?
Una vez que el juez tenga en sus manos el proceso y verifique que cumple con los requisitos establecidos, emitirá una resolución que ordenará el inmediato desalojo del inmueble arrendado, de igual forma, es importante que usted sepa que, a solicitud del arrendador se puede solicitar la retención preventiva de los bienes del arrendatario.
Es importante indicar que el juez, en la misma resolución va a prevenir a los demandados seguir pagando los montos de alquiler en una cuenta que el despacho pone a disposición de las partes, y que, en caso de que no se efectúe dicho pago, se ordenará el desalojo inmediato.
¿Existe la posibilidad de oponerse a la demanda?
Sí, el Código Procesal Civil en su artículo 110.2 establece que el demandado va a tener 5 días hábiles a partir de que se le notifique personalmente del proceso judicial para presentar su oposición, debidamente fundamentada. Ahora bien, el contenido de dicha oposición solo será admisible en el tanto se compruebe por escrito que efectivamente se encuentra al día con el pago de las rentas, la obligación se encuentre prescrita, que no exista la obligación real de pagar la renta, o bien, que aún no se encuentre vencido el plazo del contrato.
Sumario de Desahucio:
¿Cuándo procede?
En estos casos no hay contrato por escrito, adicionalmente el artículo 104.1 establece que será procedente por la expiración del plazo pero esta procederá únicamente cuando el demandante demuestre que manifestó por escrito la voluntad de no renovar el contrato; de igual forma procede, cuando el arrendante quiera hacer cesar la mera tolerancia, o cualquier otra causal que se presente y que no sea contemplada en el proceso explicado anteriormente, sea este el Monitorio Arrendaticio.
¿Qué se requiere para entablar una demanda de esta naturaleza?
En la demanda se debe de indicar de forma clara cual es la causal que origina el desalojo, el monto del alquiler vigente, la fecha de pago y el lugar donde se ubique el inmueble.
¿Qué sucede una vez presentada la demanda?
Al igual que en el proceso Monitorio, el juez tiene la obligación verificar que la demanda cumpla con los requisitos que establece el Código.
Una vez verificada la demanda y viendo el juez que la misma es procedente emitirá una resolución, en la que, primeramente, va prevenir a la parte demandada para que continúe depositando los alquileres en una cuenta que el despacho pondrá a su disposición, bajo el supuesto de que, en caso de incumplimiento en el pago de los alquileres, se obligará al demandado a desalojar la vivienda o local, esto último, mientras no exista una sentencia en el proceso.
¿Existe la posibilidad de oponerse a la demanda?
Sí, al igual que en el Monitorio Arrendaticio, los demandados tienen 5 días hábiles a partir de la notificación para oponerse a la demanda. Y, si el juez considera necesario, ya sea por la dificultad del caso en específico u otras causales, podrá señalar fecha y hora para llevar a cabo una audiencia.
Estos son los procesos que nuestra ley pone a disposición en caso de incumplimiento en materia de alquileres, la diferencia entre ambos radica en que, el Monitorio Arrendaticio es mucho más rápido en su tramitación y tiene 4 causales puntuales y específicas, que deben de ser demostradas de forma escrita o documental, mientras que el proceso Sumario de Desahucio es un poco más abierto, en el sentido de que abarca aquellas causales que no tienen un proceso en específico, a su vez, es un proceso más complejo, ya que existe la posibilidad llevarse a cabo una audiencia.
Otra particularidad que los diferencia es que, en el caso de Monitorio Arrendaticio, por tratarse un proceso tan específico, el mismo una vez admitido, desde de la primera resolución se va a ordenar el desalojo, mientras que, en el Sumario, deberá esperarse a que transcurra el proceso en todas sus etapas y culminar con una sentencia.
En caso que tenga dudas sobre estos procesos siendo arrendante o arrendatario puede consultar a ASELECOM ABOGADOS y con gusto podemos ayudarle.
Luis Andrés Barboza Arguedas
Paralegal
